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공인중개사 준비]부동산 개념 및 권리분석(토지-건물)

자산 창업 관리/부동산

by 위식의 흐름 2019. 7. 19. 10:30

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안녕하세요!

취미로 요리하는 남자 지순입니다 :)

오늘은 부동산에 대해서 알려드릴려고 합니다!

저도 향후 저의 식당을 준비를 하려고 하고 있어서 창업에 대한 정보나

부동산 관련 지식들을 배운 만큼 여러분들께 알려드릴려고 하는데요!

오늘도 도움이 되었으면 하고 바로 시작해볼게요 :)

부동산

1. 부동산의 개념

  우리민법에 의하면 토지와 그 정착물을 부동산으로 하고 있다(민법 제99조 1항). 반면 서양에서는 ‘지상물은 토지에 따른다.’는 법언에 따라 토지만을 부동산으로 하고 있다. 토지와 그 정착물인 건물을 별개의 부동산으로 하고, 그 이외의 물건을 동산으로 한다. 동산과 부동산을 구별하는 이유는 두 가지로 든다. 첫째, 경제적인 가치의 문제, 둘째는 가동성의 여부에 구별의 이유를 두고 있다. 그 외 거래의 빈번성과 수량의 다고 그리고 공시성의 문제 등에서도 그 구별의 이유를 들 수 있다고 하겠다. 무엇보다 구별의 이유에서 의미를 부여할 수 있는 것은 공시방법의 차이에서 중요한 의미를 부여할 수 있다고 하겠다. 
   즉 부동산에는 등기라는 공시방법이 있지만, 등산에는 인도(점유)라는 공시방법을 취하고 있다. 특히나 부동산경매의 대상이 되는 물건은 등기된 채무자의 소유(예외로 담보제공자의 물건을 포함)에 한 한다. 
  따라서 권리분석의 대상은 부동산이고 그 부동산 중에서도 등기된 것에 국한된다. 다만 미등기의 부동산인 경우에는 채무자소유의 부동산임을 입증하고 대위등기를 전제로 한다. 

2. 권리분석 

  권리분석은 해당 물건의 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등을 열람, 그 등본(등기기록의 경우에 부동산등기사항전부증명서)을 발급받아서 채권자 및 채무자의 권리관계사항을 확인하는 것을 권리분석이라고 한다. 이러한 권리분석은 등기나 대장등본에 기록된 권리뿐만 아니라, 토지이용계획 확인서를 통해 해당 지역의 토지이용, 도시계획 시설 결정 여부 및 규제 등에 관한 사항을 확인하는 일이다. 그리고 등기가 되지 않은 법정지상권이나 유치권 같은 법정물권은 물론이고, 조세채권이나 임차권자의 대항요건과 그 배당의 순위와 금액을 예측해야 한다.

 권리 분석의 대상 - 토지와 건물

1. 토지

   토지라면 단독소유는 물론이고 공유지분도 부동산집행의 대상이 된다. 다만 구분건물에서 대지권의 목적으로 되어 있는 토지의 공유지분은 건물과 분리해서 독립한 부동산집행의 목적물로 될 수 없다. 이는 건물의 전유부분과 대지권처분 일체성의 원칙이 적용되는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의하기 때문이다. 그러나 대지권이 성립되기 전에 대지 지분에 관하여 설정된 저당권을 실행하는 등의 특별한 경우에는 독립하여 집행의 목적물이 될 수 있다.

1) 등기된 토지

등기된 토지는 당연히 그 토지에 압류의 효력이 미친다.

2) 미등기 토지

   채무자소유의 부동산이라고 하더라도 그 부동산이 미등기인 경우에는 이에 대해 경매를 진행할 수가 없다. 미등기의 경우에는 채무자 명의로 등기를 한 이 후에라야 경매를 진행 할 수 있다. 이때 채권자는 경매신청과 동시에 채무자 소유임을 증명하는 서류를 함께 제출해야 한다. 그 서류는 토지의 경우에는 토지대장 · 임야대장, 소유권확인판결, 수용증명서 등이다(부동산 등기법 제65조). 이에 대해서는 부동산등기법이 2011년 개정되기 이전의 판결에서도 마찬가지다. 이와는 달리 제3자 명의로 등기된 경우에는 미등기부동산으로 보지 아니한다. 이러한 경우에는 채무자명의로 회복된 후에 절차의 진행이 이루어진다.

3) 대지사용권

   집합건물의 대지사용권은 원칙적으로 전유부분의 종된 권리이다.(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 §20①) 따라서 집합건물의 전유부분의 소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면 비록 그것이 등기되어 있지 않다고 할지라도 그 대지사용권은 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분 할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 종된 권리로서 당연히 경매목적물에 포함되어 압류의 효력이 미친다.(대결 1997.6.10. 97마814, 대판 2008.3.13. 2005다15048 등)

2. 건물

  건물인 경우, 경매개시결정에 표시된 부동산의 표시가 부동산의 객관적 현황과 다를 때에는 그 동일성이 인정되는 한 현황의 전부에 관하여 압류의 효력이 미친다. 건물에는 가령 채무자 소유의 미등기 건물, 주물인 건물에 부합된 건물과 종물 그리고 독립된 건물 등이다. 

 1) 채무자소유의 미등기 건물

   미등기 건물은 건축물대장, 소유권확인판결, 지방자치단체장이 발급하는 소유권확인증명서 등을 첨부해야 하고(법 65조), 건물의 지번·구조·면적을 증명할 서류 및 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 붙여야 한다(법 81조 1항 2호 단서). 이때 채권자는 공적장부를 주관하는 공공기관에 법 제81조 1항 2호 단서의 위의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다(법 81조 2항). 이러한 서류가 제출되지 아니하면 경매신청은 각하를 면하지 못한다. 다만, 법원은 채권자의 신청에 의해 사실조회를 할 수 있고, 집행관을 통해 채권자의 신청에 의해 현장 확인을 하고, 등기관에게 등기촉탁을 한다. 이때 등기관은 촉탁 받은 등기사항에 대한 실질적인 심사권은 없고, 형식적인 심사권만 있다. 따라서 등기관이 그 촉탁서와 등기요건이 적합하지 아니하면 강제경매개시결정등기의 촉탁을 각하하여야 한다.
   이와 관련해서 대법원은 채무자의 소유이지만 건물이 완성되지 아니한 경우와 완성된 경우로 구분해서 경매신청의 대상으로 할 수 있고, 공사 진행의 정도에 따라서 경매대상의 건물로 될 수 있다고 했다. 이는 완공되지 않은 경우와 사용 · 승인되지 아니한 건물이라도 채무자의 소유라고 할 정도의 입증이 되면 경매대상의 부동산이 된다. 그리고 공사 진행 중의 건물에 대해서는 등기 적격이 없어, 유체동산으로 보고 법 제189조 2항 1호의 규정에 따라서 집행의 대상이 된다. 유체동산의 경우로서 토지에 정착된 유체동산이면서 경매의 대상이 된다는 것은 토지와 분리하여서 독립된 거래의 대상이 되어야 한다. 따라서 토지에 정착된 유체동산의 경우는 거래의 대상이 되지 아니하여 법 제189조 2항 1호의 대상이 되지 않고, 그 밖의 재산권에 대한 강제집행의 대상이 될 뿐이라고 하겠다. 

2) 채무자소유의 증축된 건물

   증축된 건물의 부분이 기존의 건물에 부합하는지 아니면 독립된 구분건물인지는 구조 뿐만 아니라 그 용도와 기능면에서도 기존건물과 독립성을 갖추어야 하고, 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있어야 한다. 또한 소유하는 자의 의사에 따라 독립된 부동산인지의 여부를 가려야 한다. 즉 증축된 부분이 구조상 · 이용상의 독립성을 갖춘다고 하더라도 소유자가 구분건물로서 구분행위의 하나인 구분등기를 하는 등 구분행위가 있어야 비로소 별개의 독립된 부동산으로 성립하고 경매신청의 대상이 된다고 하겠다. 

3) 부합물

   부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하고(민법 §256), 압류의 효력도 당연히 부합물에 미친다. 그러나 타인의 권원(지상권, 전세권, 임차권 등을 말한다)에 의하여 부속(부합된 물건이 어느 정도의 독립성을 갖춘 경우)된 것은 그러하지 아니하다.(민법 §256 단서) 임의경매의 경우 저당권의 효력은 저당부동산에 부합된 물건에 미치므로,(민법 §358 본문) 압류의 효력도 당연히 미친다. 

4) 종 물

   물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위하여 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물이며,(민법 §100①) 종물은 주물의 처분에 따르고, (법 §100②) 다만, 제3자 소유의 종물에는 종물 이론이 적용되지 않으므로 압류의 효력이 미치지 않는다.
  임의경매의 경우 저당권의 효력은 저당부동산의 종물에도 미친다.(민법 §358 본문) 따라서 압류의 효력은 종물에도 미친다. 그러나 저당권설정행위에 다른 약정이 있으면 그러하지 아니하다.(민법 §358 단서) 이러한 약정은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.(부동산등기법 § 75②ⅲ)
  
5) 종된 권리

   압류의 효력은 매각부동산에 부수하는 종된 권리에도 종물의 규정을 유추적용하여 미친다. 부동산의 종된 권리로는 토지에 관하여는 지역권, 건물에 관하여는 지상권이 있다. 
대법원 ‘저당권의 효력이 저당부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다는 민법 제358조 본문을 유추하여 보면 건물에 대한 저당권의 효력은 그 건물에 종된 권리인 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권에도 미치게 되므로, 건물에 대한 저당권이 실행되어 경락인이 그 건물의 소유권을 취득하였다면 경락 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건에서 경매되었다는 등 특별한 사정이 없는 한, 경락인은 건물 소유를 위한 지상권도 민법 제187조의 규정에 따라 등기 없이 당연히 취득하게 되고, 한편 이 경우에 경락인이 건물을 제3자에게 양도한 때에는, 특별한 사정이 없는 한 민법 제100조 제2항의 유추적용에 의하여 건물과 함께 종된 권리인 지상권도 양도하기로 한 것으로 봄이 상당하다고 했다(대법원 1996.04.26. 선고 95다52864 판결).
  
6) 압류목적물로부터 부합물 또는 종물의 분리·반출

  정당한 사용·수익의 범위 내에서는 분리·반출이 가능하다. 이러한 행위는 정원수의 전지행위, 불필요한 부속물의 철거행위 등이다. 이러한 기준은 공시원칙설에 따라 분리·반출물건이 저당부동산과 함께 등기에 의해 공시되고 있다고 인정되는 범위에 효력이 미친다고 본다(다수설이다). 그러나 공장저당의 경우는 선의취득의 원칙이 적용된다. 대법원도 ‘저당권자는 물권에 기하여 그 침해가 있는 때에는 그 제거나 예방을 청구할 수 있다고 할 것인바, 공장저당권의 목적 동산이 저당권자의 동의를 얻지 아니하고 설치된 공장으로부터 반출된 경우에는 저당권자는 점유권이 없기 때문에 설정자로부터 일탈한 저당목적물을 저당권자 자신에게 반환할 것을 청구할 수는 없지만, 저당목적물이 제3자에게 선의취득 되지 아니하는 한 원래의 설치 장소에 원상회복할 것을 청구함은 저당권의 성질에 반하지 아니함은 물론 저당권자가 가지는 방해배제권의 당연한 행사에 해당한다.’고 했다(대법원 1996.03.22. 선고 95다55184 판결).

7) 미분리의 천연과실

   강제경매의 경우, 천연과실에는 매수허가결정시를 기준으로 허가여부를 결정한다. 천연과실에는 과수의 열매, 곡물, 광물, 석재, 토사 등이 있다. 이는 매각 허가결정시까지 수확기에 달하여 채무자에 의하여 수취될 것이 예상되거나 채굴이 예상되는 경우에는 압류의 효력이 미치지 않는다.(법 §83②).
 
  임의경매의 경우에는 강제경매와 달리 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다”고 규정하고 있으므로(민법 §359) 천연가실에도 압류의 효력이 미친다.
  
8) 법정과실

   물건의 사용대가로 받는 금전 그 밖의 물건이 법정과실인바,(민법 §101②) 부동산 경매와 관련된 법정과실에는 토지사용의 대가인 지료, 가옥사용의 대가인 집세 등이 있다. 
   강제경매·임의경매 불문하고 압류의 효력은 법정과실에는 미치지 않는다.

9) 공장저당의 목적인 토지와 건물

   공장 및 광업재단 저당법 제3조,(공장 토지의 저당권) 제4조(공장 건물의 저당권)에 의하여 토지와 건물에 저당권이 설정된 경우, 그 저당권의 효력은 그 토지 또는 건물에 부가되어 일체를 이루는 기계, 기구 등에도 미치므로, 그 저당권의 실행으로서 경매를 하고 공장 토지 또는 건물을 압류한 경우, 그 압류의 효력은 당연히 그 공장에 설치된 동산인 기계, 기구 그 밖의 공장의 공용물에까지 미치게 되므로,(공장 및 광업재단 저당법 §3 §8) 그와 같은 동산은 따로 분리하여 압류할 수 없다.(공장 및 광업재단 저당법 §8②)

10) 채무자소유의 그 밖의 재산권 

   강제집행의 객체에서 부동산과 동산 그리고 채권 등이 있다. 여기서 유체동산도 아닌 경우에는 그 밖의 재산권으로 분류한다. 여기에는 가입전화사용권, 유체동산에 대한 공유지분권, 특허권, 실용신안권, 디자인권, 저작권 등의 무체재산권, 합명회사, 합자회사, 유한회사의 사원권, 조합원의 기본권, 골프회원권 등을 그 대상으로 한다. 그리고 공유수면점용허가권은 법 제251조에 규정한 그 밖의 재산권에 해당하여 강제집행의 대상이 된다. 다만 이와 유사한 광업권과 어업권은 부동산의 강제집행에 관한 규정이 준용된다. 또한 자동차관리법에 따라 등록된 자동차에 대한 강제집행은 민사집행규칙에 특별한 규정이 없으면 부동산의 강제집행의 규정에 따른다(법 187조, 규칙 108조). 

11) 채무자소유의 압류금지 부동산

   압류금지 부동산의 경우는 경매신청 자체가 금지되는 경우와 압류는 할 수 있지만 처분 시에 행정관청의 허가를 받아야 하는 경우 등으로 구분된다. 전자의 경우는 경매신청의 대상으로 할 수 없다. 가령 사립학교법 제28조에 의해 하교부지 · 교사 등 전통사찰의 보존 및 지원에 관한 법률 14조에 따라 전통사찰에 대해서는 경매의 대상이 되지 않는다. 후자는 경매신청의 대상은 되지만 행정관청으로부터 허가를 받을 수 없는 경우는 매수 후에 소유권을 취득할 수 없기 때문에 경매의 대상이 되지 않는다. 즉 경매신청의 대상이 되기 위해서는 채무자의 재산 중에서도 압류자체가 금지된 부동산의 경우가 아니어야 하고, 강제경매신청의 대상이 된다고 해도 관할 행정관청의 허가를 받아야 소유권을 취득할 수 있는 경우는 경매신청의 대상은 되지만 그 매수인이 되는 데는 제한을 받는다. 

12) 채무자소유의 무허가 건물 

   경매의 객체는 채무자 내지 담보제공자 소유의 부동산이다. 그런데 채무자의 부동산이 무허가라면 어떻게 될까? 공부상 채무자의 재산임을 입증할 길이 없다면, 그 건물은 경매물건의 대상으로 할 수 없다. 무허가건물은 민사집행법 제81조에 규정한 공적인 장부를 첨부할 수가 없기에 강제집행의 대상이 아니다. 부동산에 대한 강제집행은 등기를 전제로 이루어지기 때문이다. 허가 받지 않은 무허가 건물은 촉탁에 의한 등기를 할 수 없기 때문에 강제경매의 대상이 될 수 없다. 다만 토지와 별개로 독립된 거래의 대상이 된다면 유체동산으로 강제집행의 대상이 된다.

13) 채무자소유의 지상권과 그 공유지분

   지상권과 그 공유지분은 부동산의 강제집행의 대상으로 본다. 민사집행규칙 제40조에 의해서 지상권은 부동산의 공유지분과 마찬가지다(법 139조). 따라서 지상권은 부동산 자체는 아니지만 부동산을 목적으로 하는 권리로서 등기의 대상이 되기 때문에 강제집행의 대상이 된다. 

14) 채무자의 전세권에 대하여 설정된 저당권

   전세권에 대하여 설정된 저당권은 부동산경매절차에 준한다. 그런데 전세권에 대해 저당권이 설정된 경우 그 전세권이 기간만료로 종료되면 전세권을 목적으로 하는 저당권은 당연히 소멸한다. 따라서 전세권 자체에 대해서는 저당권을 실행할 수 없다. 이렇게 되면 전세보증금의 반환 채권에 대한 우선변제권의 효력이 미치지 않기 때문에 저당권의 의미가 없어진다. 그래서 저당권자는 전세금반환채권에 대해서는 별도의 추심명령이나 전부명령을 받거나, 제3자가 전세금반환채권에 대해 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 방법으로 우선변제를 받을 수 있다.

15) 독립된 정착물과 종속된 정착물

  토지와 별개의 부동산은 건물과 명인방법을 갖춘 수목, 입목법에 의한 소유권보존등기가 된 입목이다. 토지만 강제집행의 대상의 경우는 독립된 정착물은 매수인(경낙인)의 소유로 할 수 없다. 반면, 돌담, 다리, 도랑 등은 토지의 구성부분이다. 이는 강제집행의 대상이 되고 매수인의 소유로 된다. 

3. 제시 외 건물

   부동산 경매에서 제시 외 건물은 반드시 알아야 할 사항이다. 특히나 법정지상권을 이해하기 위해서는 더욱 그러하다. 이는 민사집행법에도 없는 용어다. 제시 외 건물이 매각의 대상인지의 여부는 오로지 건물만을 매각대상으로 나온 경우다. 따라서 토지를 매각의 대상이 된다면 제시 외 건물은 매각에서 당연히 제외 된다.

1) 제시 외 건물이 매각의 대상이 되는 경우는 건물을 근저당권설정 당시에 당사자 간에 저당권의 효력이 미치는 것으로 약정을 했기 때문이다. 이 약정은 당연히 유효하다. 

2) 당사자 간에 약정을 하고 그 약정이 유효하다고 하더라도, 제시 외 건물을 당연히 담보권의 실행대상으로 삼을 수는 없다. 왜냐하면 저당권설정계약 당시에 존재하던 제시 외 건물이 등기가 되지 않은 경우라면 경매의 대상에서 제외될 수밖에 없다. 

3) 제시 외 건물이 법원의 공고내용(맥각물건명세서)과 채무자가 주장하는 실체상의 내용이 다를 경우에는 매수인이 소유권취득을 주장하는데 상당정도 제한을 받는다.

4) 문제는 토지가 매각으로 나온 경우에 그 지상의 건물이 제시외 건물이라면 법정지상권의 성립여부 문제가 발생한다. 왜냐하면 제시 외 건물이란 채권자가 제시한 부동산이외의 것을 말하기 때문이고, 제시 외 건물이 건물로서 등기가 된 부동산이라면 당연히 제시 외의 것이기 때문에 굳이 제시 외 건물이라고 표시하지 않고, 건물은 제외하고 토지만 매각한다고 공고한다. 

5) 따라서 토지가 매각으로 나온 경우에 법정지상권이 애매하게 되는 경우는 토지상에 무허가 미등기의 건물이 있는 경우에는 법정지상권이 문제된다. 이를 분별하는 것은 저당권설정당시에 건물이 존재한 경우이다. 이는 실체관계로 판단해야 한다.

토지와 건물 부동산에서 가장 핵심적인 요소들인데요

제가 작성한 내용을 토대로 공부만 하셔도 부동산에 대한 기본 지식은 충분히 얻으실 수 있을겁니다 :)

오늘 포스팅 여기서 마치며 다음에 더 알찬 내용으로 찾아뵐게요!

이상으로 위식의 흐름 지순이였습니다 :)

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