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부동산 감정평가사 - 감정평가의 개념 및 기초

자산 창업 관리/부동산

by 위식의 흐름 2020. 4. 12. 17:46

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감정평가의 기초

 

1절 감정평가의 개념

 

1. 감정평가의 정의와 대상

1) 부동산 감정평가의 정의

감정평가란 토지 및 그 정착물동산 기타 재산과 이들에 관한 소유권 이외의 권리의 경제적 가치를

판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

감정은 대상물건의 내용을 판단하는 과정이며, 평가란 감정결과에 따라서

그 물건의 가치를 금액으로 표시하는 작업이다.

 

〈정의의 分設〉

 

평가의 대상물

토지등의 부동산, 동산, 기타재산 (무체 재산 포함)

 

경제적가치

교환가치, 시장가치, 사용가치(임대료)

 

가액표시

판단하고 측정한 결과 화폐금액으로 표시하는 작업

2) 부동산 감정평가의 대상

토지 및 그 정착물

동 산

저작권산업재산권어업권광업권 그 밖의 물권에 준하는 권리

④ 「공장 및 광업재단 저당법에 의한 공장재단과 광업재단

⑤ 「입목에 관한 법률에 의한 입목

자동차건설기계선박항공기 등 관계법령에 따라 등기하거나 등록하는 재산

유가증권

이들에 관한 소유권 외의 권리

 

 

감정평가 대상물건의 분류

부동산

단일부동산 : 토지건물, 등기된 입목, 농작물

복합부동산 : 토지와 건물, 산지와 입목

의제부동산 : 공장재단광업재단, 자동차건설기계선박항공기

 

동 산

실사자산 : 상품원재료반제품재공품제품생산품

기타동산 : 실사자산 이외의 동산

유가증권 : 상장주식비상장주식채권 등

 

기타재산

법률상의 권리

산업재산권 : 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권

준산업재산권 : 저작권, 전용측선이용권

준물권 : 광업권, 어업권

사실관계 : 영업권

2. 감정평가제도의 필요성

부동산은 합리적인 시장이 형성되지 않으므로 쉽게 인식할 수 있는 적정가격이 발생할 수 없다.

부동산은 부증성 등의 자연적 특성으로 공급이 제한되어 수요공급에 의한 균형가격이 성립될 수 없다.

따라서 평가액이 균형가격 대신에 하나의 지표(parameter)의 기능을 한다.

부동산의 가치는 적정한 가격발생을 저해하는 요인이 많아 시장의 기능을 하는 감정평가기관이 필요하다.

부동산은 공급의 제한과 시장의 국지성, 거래당사자의 개별적 동기가 특수한 사정 등

합리적인 경쟁시장의 형성을 저해하는 요인들이 많다.

부동산의 사회성과 공공성은 감정평가제도를 필요로 하게 된다.

토지는 개별성 때문에 구체적인 시장이 존재하지 않고 일물일가의 법칙이 적용되지 않아

전문적인 지식과 평가활동이 필요하게 된다.

용도의 다양성으로 최유효이용의 상태를 상정(想定)하고 평가를 해야 하므로 전문가가 필요하다

3. 감정평가 가치의 종류

1) 시장가치

감정평가의 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액 (價額) 을 말한다.

 

〈시장가치가 형성되기 위한 조건〉

통상성이 있는 시장에서 성립된 가격이어야 한다

(시장의 통상성)

충분한 기간 거래된 후 형성되는 가격이어야 한다

(출품기간의 합리성)

거래당사자가 물건의 내용에 정통하여야 한다

(당사자의 정통성)

통상 성립된다고 인정되는 적정가격이어야 한다

(거래의 자연성)

 

〈정상가격으로 구하는 경우〉

매매나 교환을 위한 감정

담보감정

세금의 부과를 위한 감정

환지처분을 위한 감정

공공용지 등의 취득이나 토지수용 등의 손실보상에 관련된 감정

쟁송과 관련된 감정

 

2) 시장가치 외의 가치

법령에 다른 규정이 있는 경우

감정평가 의뢰인이 요청하는 경우

감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

 

 

〈시장가치 외의 가치로 구하는 경우〉

자산재평가, 기업합병시의 재평가, 기타 기업회계와 관련된 감정

공공, 공익의 목적에 제공되는 물건의 감정

 

공매, 경매, 청산 등의 특별한 조건이 붙은 물건의 감정

 

기타 특수한 조건이 수반되는 감정(담보로서 안정성을 고려한 감정)

 

4. 감정평가의 기능과 분류

1) 감정평가의 기능

◆ 정책적 기능

– 부동산의 정책을 효율적으로 수행하기 위한 기능

부동산의 효율적 이용관리 및 거래규제

부동산의 적정가격 유도(공시지가)

합리적 손실보상

과세의 합리화

 

◆ 경제적 기능

– 부동산 시장의 유통질서 확립에 기여하기 위한기능

부동산자원의 효율적 자원배분

부동산 거래질서 확립

투자의사결정 판단기준 제시

합리적 투자방안 예측

 

2) 감정평가의 분류

(1) 감정평가의 전제조건에 따른 분류

현황(現況)평가 : 대상물건이 있는 상태대로의 가치를 평가하는 것

조건부평가 : 다소 불확실하지만 부동산가치의 증감요인이 되는 새로운 상태의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 평가하는 것

기한부평가 : 장래 도래할 어느 일정시점을 기준으로 한 평가

소급평가 : 과거 어느 시점을 기준시점으로 하여 행하는 평가

 

(2) 우리나라 감정평가에 관한 규칙에 따른 분류

일괄평가 : 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의

관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

구분평가 : 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

부분평가 : 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다(보상평가의 경우 잔여지의 평가 등)

 

(3) 일본의 평가조건에 따른 분류(우리나라의 조건부평가에 해당)

독립평가 : 부동산이 토지 및 건물 등의 결합으로 구성되어 있는 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립한 부동산(나지)으로 보고 평가하는 것. 따라서 건부지이지만 토지만을 정상평가하는 조건부 평가이다.

부분평가 : 부동산이 복합부동산으로 구성되어 있는 경우에 그 상태를 주어진 것으로 보고 평가하는 현황평가이다.

병합분할평가 : 토지의 합필이나 분필을 조건으로병합분할 후의 토지를 대상으로 평가하는 조건부 평가이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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