부동산 감정평가사 - 감정평가의 개념 및 기초

감정평가의 기초

 

제1절 감정평가의 개념

 

1. 감정평가의 정의와 대상

1) 부동산 감정평가의 정의

감정평가란 토지 및 그 정착물∙동산 기타 재산과 이들에 관한 소유권 이외의 권리의 경제적 가치를

판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

감정은 대상물건의 내용을 판단하는 과정이며, 평가란 감정결과에 따라서

그 물건의 가치를 금액으로 표시하는 작업이다.

 

〈정의의 分設〉

 

① 평가의 대상물

토지등의 부동산, 동산, 기타재산 (무체 재산 포함)

 

②경제적가치

교환가치, 시장가치, 사용가치(임대료)

 

③ 가액표시

판단하고 측정한 결과 → 화폐금액으로 표시하는 작업

2) 부동산 감정평가의 대상

① 토지 및 그 정착물

② 동 산

③ 저작권∙산업재산권∙어업권∙광업권 그 밖의 물권에 준하는 권리

④ 「공장 및 광업재단 저당법」에 의한 공장재단과 광업재단

⑤ 「입목에 관한 법률」에 의한 입목

⑥ 자동차∙건설기계∙선박∙항공기 등 관계법령에 따라 등기하거나 등록하는 재산

⑦ 유가증권

⑧ 이들에 관한 소유권 외의 권리

 

 

감정평가 대상물건의 분류

– 부동산

〮 단일부동산 : 토지∙건물, 등기된 입목, 농작물

〮 복합부동산 : 토지와 건물, 산지와 입목

〮 의제부동산 : 공장재단∙광업재단, 자동차∙건설기계∙선박∙항공기

 

– 동 산

〮 실사자산 : 상품∙원재료∙반제품∙재공품∙제품∙생산품

〮 기타동산 : 실사자산 이외의 동산

〮 유가증권 : 상장주식∙비상장주식∙채권 등

 

– 기타재산

〮 법률상의 권리

산업재산권 : 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권

준산업재산권 : 저작권, 전용측선이용권

준물권 : 광업권, 어업권

〮 사실관계 : 영업권

2. 감정평가제도의 필요성

① 부동산은 합리적인 시장이 형성되지 않으므로 쉽게 인식할 수 있는 적정가격이 발생할 수 없다.

② 부동산은 부증성 등의 자연적 특성으로 공급이 제한되어 수요∙공급에 의한 균형가격이 성립될 수 없다.

따라서 평가액이 균형가격 대신에 하나의 지표(parameter)의 기능을 한다.

③ 부동산의 가치는 적정한 가격발생을 저해하는 요인이 많아 시장의 기능을 하는 감정평가기관이 필요하다.

④ 부동산은 공급의 제한과 시장의 국지성, 거래당사자의 개별적 동기가 특수한 사정 등

합리적인 경쟁시장의 형성을 저해하는 요인들이 많다.

⑤ 부동산의 사회성과 공공성은 감정평가제도를 필요로 하게 된다.

⑥ 토지는 개별성 때문에 구체적인 시장이 존재하지 않고 일물일가의 법칙이 적용되지 않아

전문적인 지식과 평가활동이 필요하게 된다.

⑦ 용도의 다양성으로 최유효이용의 상태를 상정(想定)하고 평가를 해야 하므로 전문가가 필요하다

3. 감정평가 가치의 종류

1) 시장가치

감정평가의 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 높다고 인정되는 대상물건의 가액 (價額) 을 말한다.

 

〈시장가치가 형성되기 위한 조건〉

① 통상성이 있는 시장에서 성립된 가격이어야 한다

(시장의 통상성)

② 충분한 기간 거래된 후 형성되는 가격이어야 한다

(출품기간의 합리성)

③ 거래당사자가 물건의 내용에 정통하여야 한다

(당사자의 정통성)

④ 통상 성립된다고 인정되는 적정가격이어야 한다

(거래의 자연성)

 

〈정상가격으로 구하는 경우〉

① 매매나 교환을 위한 감정

② 담보감정

③ 세금의 부과를 위한 감정

④ 환지처분을 위한 감정

⑤ 공공용지 등의 취득이나 토지수용 등의 손실보상에 관련된 감정

⑥ 쟁송과 관련된 감정

 

2) 시장가치 외의 가치

① 법령에 다른 규정이 있는 경우

② 감정평가 의뢰인이 요청하는 경우

③ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우

 

 

〈시장가치 외의 가치로 구하는 경우〉

① 자산재평가, 기업합병시의 재평가, 기타 기업회계와 관련된 감정

② 공공, 공익의 목적에 제공되는 물건의 감정

 

③ 공매, 경매, 청산 등의 특별한 조건이 붙은 물건의 감정

 

④ 기타 특수한 조건이 수반되는 감정(담보로서 안정성을 고려한 감정)

 

4. 감정평가의 기능과 분류

1) 감정평가의 기능

◆ 정책적 기능

– 부동산의 정책을 효율적으로 수행하기 위한 기능

① 부동산의 효율적 이용관리 및 거래규제

② 부동산의 적정가격 유도(공시지가)

③ 합리적 손실보상

④ 과세의 합리화

 

◆ 경제적 기능

– 부동산 시장의 유통질서 확립에 기여하기 위한기능

① 부동산자원의 효율적 자원배분

② 부동산 거래질서 확립

③ 투자의사결정 판단기준 제시

④ 합리적 투자방안 예측

 

2) 감정평가의 분류

(1) 감정평가의 전제조건에 따른 분류

① 현황(現況)평가 : 대상물건이 있는 상태대로의 가치를 평가하는 것

② 조건부평가 : 다소 불확실하지만 부동산가치의 증감요인이 되는 새로운 상태의 발생을 상정하여 그 조건이 성취되는 경우를 전제로 평가하는 것

③ 기한부평가 : 장래 도래할 어느 일정시점을 기준으로 한 평가

④ 소급평가 : 과거 어느 시점을 기준시점으로 하여 행하는 평가

 

(2) 우리나라 「감정평가에 관한 규칙」에 따른 분류

① 일괄평가 : 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의

관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다.

② 구분평가 : 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

③ 부분평가 : 일체로 이용되고 있는 대상물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가할 수 있다(보상평가의 경우 잔여지의 평가 등)

 

(3) 일본의 평가조건에 따른 분류(우리나라의 조건부평가에 해당)

① 독립평가 : 부동산이 토지 및 건물 등의 결합으로 구성되어 있는 경우에 그 구성부분인 토지만을 독립한 부동산(나지)으로 보고 평가하는 것. 따라서 건부지이지만 토지만을 정상평가하는 조건부 평가이다.

② 부분평가 : 부동산이 복합부동산으로 구성되어 있는 경우에 그 상태를 주어진 것으로 보고 평가하는 현황평가이다.

③ 병합∙분할평가 : 토지의 합필이나 분필을 조건으로병합∙분할 후의 토지를 대상으로 평가하는 조건부 평가이다.